2019-07-25 18:07:35
【华泰地产】从销售集中度到业绩集中度——上市房企2019年中报总结及前瞻
来源：地产真心话
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核心观点
截至7月19日，共有42家上市房企披露2019半年度业绩预告/快报，大中型规模房企业绩增速更优，其中保利地产、绿地控股、大悦城、金科股份、蓝光发展等主流房企业绩预增下限超过30%。我们预计金地集团、华侨城、荣盛发展等优质二线品种同样有望展现良好的业绩弹性。我们认为，2017-2018年行业高景气周期的高毛利项目集中结转，板块盈利大概率迎来量质双升的同时，资本市场对于房企业绩增长认可度较此前更高，继续看好地产股修复机遇。
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中大型房企业绩普遍预喜，从销售集中度到业绩集中度提升
42家披露中报业绩预告或快报的上市房企中，20家预增（其中5家扭亏）；14家预减或续亏；7家首亏；1家不确定。业绩表现两极分化，其中4家市值300亿以上房企预告净利增速中位值高达55%；7家市值150-300亿房企增速中位值35%；31家市值150亿以下房企增速中位值-71%。规模越大的房企业绩增长幅度越高，我们认为原因在于：1、销售集中度提升带来2019年业绩集中度提升（克而瑞TOP50销售金额集中度由2016年的35%提升至2018年的55%）；2、2017-2018行业高景气周期积累的优质可结转资源集中确认收入，盈利能力改善。
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龙头及优质二线房企弹性更高
业绩预告/快报显示，上半年预告净利规模排名前10位的主流上市房企业绩增速下限区间为25%-200%。其中净利增速居前的为金科股份200%-290%、蓝光发展101%、保利地产59%、绿地控股46%、阳光城40%、大悦城控股30%-50%等。大中型房企的业绩增速潜力更高，根据我们2018年报及2019一季报综述，2017-2018年7家龙头房企预收款增速分别高达44%和31%，34家中型房企增速45%和30%，远高于36家小型房企13%和22%的平均水平。
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资本市场对于优质房企业绩增长认可度较此前更高
不同于往年，今年随着海外资金的持续流入，叠加优质房企业绩增长的潜力提升以及净资产增厚对资产负债表的改善，资本市场普遍表现出对优质房企中期业绩更高的认可度。我们可以看到，保利地产在发布业绩快报之后的1个交易日股价涨幅高达6.1%，绿地控股6日涨幅11.0%，阳光城4日涨幅11.3%，大悦城控股5日涨幅10.9%，蓝光发展7日涨幅10.7%，业绩优异的规模房企公布业绩预告后股价普遍录得6%-11%的上涨。据我们判断，后续金地集团、华侨城、荣盛发展等优质公司的中期业绩也值得期待。
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中报持续超预期，继续看好地产股板块机遇
近期房地产行业融资持续收紧，我们认为融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。同时板块盈利的大概率量质双升有望对冲融资环境的边际收紧，支撑新一轮增长预期。从中报业绩预期角度，我们推荐：金地集团、华侨城、荣盛发展等，其次继续推荐：1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企（万科A等）；2、具备高周转能力和回款能力的成长企业（中南建设、华发股份等）；3、受益于公募REITs未来推进的优质商业物业企业。
风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。
来源：德国pk10有规律吗
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