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2019-07-25 17:58:28

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原标题:2019上海楼市年中报告先升后降 市场整体进入稳定期

来源:新闻晨报

房地产行业竞争回归产品本身
表格来源:易居企业集团·克尔瑞
养老社区需为居者提供开放包容的社交空间

文/孙 鑫

回首2019年上半年房地产市场形势,从政策层面来看,主基调趋向“稳定”,中央重申“房住不炒”,地方“因城施策”有收有放,上海楼市波动频繁,呈现先升后降态势,后市将进入稳定期。鉴于此,回归产品,根据个性化买家需求调整产品,将成为下半年一手住宅市场的主基调。

城市内部分化态势明显一手住宅市场回归产品

2019年上半年,上海楼市波动较为频繁,但这个波动会从原先的大波动,逐步变成小波动,甚至每月、每周都有波动,也是市场可以接受的范围。从上海来看,2019年将呈现城市内部分化态势,这是克尔瑞主办的二季度地产金融形势会议上分析的。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,去年上半年之前,上海楼市闹猛,开盘后正常排队、摇号,房企就能轻松把房子卖掉,而进入去年下半年尤其是今年上半年,房子去化越发困难,同一区域甚至同一楼盘,都存在“卖得好”和“卖得差”同时存在的现象。有些楼盘还出现了同一小区这批房子好卖,另一批房子难卖的现象,这就反应出产品定位的问题。

从一手房市场来看,当下1000-2000万的住宅去化较好,对于房企来说,“回归产品”,把产品做好,根据客户群体和需求的变化,调整产品,对房企项目入市后的销售帮助很大。当下值得关注的“95后”群体,他们的购买力非常强,事实上,2019上半年上海3000万以上的房子很多是被“95后”单身一族买掉了;另外就是“二孩家庭”,二孩家庭的数量、质量、购买力,都是目前改善群体中最大的,购房群体覆盖70后、80后,他们的购买力更强,市场端“终极改善”群体就是这类“二孩家庭”,因此产品要根据他们的需求来调整,未来还有很大的进步空间。

房企销售总量保持增长对比前两年降速明显

谈及2019年上半年房企销售、投资及融资的表现时,易居企业集团CEO丁祖昱表示,尽管行业面临压力,整体看来仍然在总量上保持了一定的增长,但对比前两年降速明显。

克而瑞统计数据显示,2019年1-6月TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,仅同比微增4%,与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。但经过今年上半年房企集中拿地补库存,加强供应后,预计四季度房企整体销售会再上台阶。在严峻形势下,百强房企特别是规模上市房企得益于自身的布局和经营优势,业绩表现相对出色,超半数房企同比增速高于20%。而由于多数城市成交回落,销售难度加大,房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,TOP3房企(碧桂园、恒大、万科)权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个 百 分 点,TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升。

务园区写字楼市场向好科创产业推动办公需求

写字楼市场方面,CBRE世邦魏理仕发布《2019年上半年上海房地产市场回顾与展望》,解析上海商业地产市场最新发展状况与趋势。报告显示,受到新增供应持续高位影响,上海优质写字楼市场空置率上行;另一方面,在科技创新产业推动下,上海商务园区写字楼空置率下降,租金微涨。零售物业非核心商圈供给充分,跨界融合趋势持续深化,健身美妆行业锐意创新。第三方物流和制造业企业仓储物流物业需求稳健,推动租金上行。上半年大宗交易市场,上海稳坐全国半壁江山,写字楼资产受青睐。

具体来看,上半年商务园区写字楼有49.5万平方米新增供应入市,受到科技业、电子制造业、制药业等企业需求支撑下,整体空置率同比下降2个百分点至16.9%。个别板块表现上,除张江、漕河泾等原有成熟板块外,以大数据全产业链为主的市北;以及在2035规划中晋升城市副中心、且刚刚成为5G+超高清视频产业示范基地的金桥板块,也开始受到相关产业企业租户的关注。有鉴于整体租赁市场健康稳定,季中观察到近一成的业主调整租金报价,整体市场租金同比上涨3%至每月每平方米133.6元。

定制需求、科技感、社交性养老社区呈现三大趋势

随着长三角一体化进程的推进,由上海、江苏和浙江省所组成的城市群为中国养老社区的发展提供了充足养分。就上海而言,人口老龄化加剧,需求不断增加,下一步,养老市场将呈现新趋势。

联实亚洲首席执行官龙腾先生表示,首先,养老社区已经从最开始满足入住老人的最基本需求发展到满足更高层次的需求,比如医疗、健身、社交活动等,需要针对活力老人的需求和偏好做出及时的反应,比如通过前期针对不同年龄本地长者的多轮调研,洞悉目标住户需求,细致地对社区内的设施和日常活动进行定制设计;其次,伴随科技的进步,越来越多的科技产品将应用在养老社区的日常服务中,比如通过传感器,可以在第一时间发现摔倒的老人,可以将更多的可穿戴设备运用其中;再次,不同于澳大利亚长者偏爱独立的生活方式,中国长者则更喜欢与家人和朋友相聚用餐,共同参与社交活动。以位于青浦朱家角的高端养老社区逸浦荟为例,内设景观园林、休闲区和俱乐部,提供丰富的健身和娱乐设施,并围绕自然、滋养、幸福、无限等四个关键词,为活力长者提供了一个开放包容、安全可靠的环境。因此,在空间格局方面,在社区中需提供更广阔的公共区域,方便住户定期与亲朋团聚,共享天伦,也为他们拓展社交圈提供机会。

来源:大发一分钟一期快三

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